S.A. z siedzibą we W. umowę przelewu wierzytelności w ramach transakcji sekurytyzacji „poszczególna umowa”. Mocą wskazanej umowy zbywca przeniósł na nabywcę wierzytelności wymienione w Załączniku nr 4 do umowy. Zgodnie z § 4 tej umowy wskazane wierzytelności przechodzą na nabywcę pod warunkiem uiszczenia przez nabywcę
Wierzytelność to uprawnienie wierzyciela do domagania się od dłużnika spełnienia określonego świadczenia. Z przepisów prawa cywilnego wynika możliwość zmiany wierzyciela bez zgody dłużnika. Zgodnie z przepisem art. 509 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego (zwanego w dalszej części „kc”) wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew wierzytelności), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. Charakter umowy przelewu wierzytelności Przelew wierzytelności (zwany również cesją) jest umową, na podstawie której zbywca (dotychczasowy wierzyciel zwany również cedentem) przenosi na nabywcę (nowego wierzyciela zwanego również cesjonariuszem) wierzytelność (przykładowo roszczenie o zwrot kwoty pożyczki) przysługującą mu wobec dłużnika (zwanego również debitorem). W związku z powyższym skutkiem jaki wprowadza przelew wierzytelności jest wstąpienie cesjonariusza w miejsce cedenta. Forma zawarcia umowy cesji Chcąc, aby przelew wierzytelności był ważny i skuteczny, konieczne jest zawarcie umowy pomiędzy cedentem (dotychczasowym wierzycielem) a cesjonariuszem (nabywcą). Przelew wierzytelności nie może być skutecznie dokonany w drodze jednostronnej czynności prawnej – przykładowo oświadczenia. Potwierdzenie powyższego twierdzenia znajdujemy między innymi w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 8 listopada 2006 r. (sygn. I ACa 1043/06). W zależności od swobodnej decyzji stron, cesja może być umową odpłatną lub nieodpłatną. Prawo cywilne nie nakłada obowiązku zawarcia umowy przelewu wierzytelności w szczególnej formie. W związku z tym umowa co do zasady może być zawarta w dowolny sposób – przykładowo w formie ustnej, zwykłej formie pisemnej lub formie elektronicznej. Należy mieć jednak na względzie, że zgodnie z przepisem art. 511 kc, w sytuacji gdy wierzytelność jest stwierdzona pismem, przelew tej wierzytelności powinien być również stwierdzony pismem. Należy podkreślić, że skutkiem zawarcia umowy cesji nie może być zmiana pierwotnego zobowiązania i pogorszenie sytuacji dłużnika. Niezmiennie ma on obowiązek świadczenia tylko tego, do czego był zobowiązany w stosunku do pierwotnego wierzyciela (zbywcy). Warto także wskazać, że nabywca wierzytelności może nią również swobodnie rozporządzać, przykładowo dokonać kolejnej cesji, zrzec się jej, dochodzić na drodze postępowania sądowego i egzekucyjnego. Nabywca wierzytelności oraz dłużnik mają również możliwość zmiany warunków umowy – przykładowo w zakresie terminu zapłaty należności (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 29 października 2009 r., sygn. V ACa 406/09). Zgoda dłużnika na zawarcie umowy Co do zasady, do zawarcia skutecznej umowy przelewu wierzytelności nie jest potrzebna zgoda dłużnika na jej zawarcie. Stanowisko takie zostało zaprezentowane między innymi w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 27 września 2005 r. (sygn. I ACa 297/05). Zgoda dłużnika na dokonanie cesji jest jednak wymagana, gdy w umowie łączącej dłużnika z dotychczasowym wierzycielem wyłączono możliwość przeniesienia wierzytelności na osobę trzecią. Wierzytelność jako przedmiot umowy cesji Przede wszystkim należy stwierdzić, że o zakresie zbywanej wierzytelności w każdym przypadku decydują strony zawartej umowy (dotychczasowy oraz nowy wierzyciel). Wierzytelność będąca przedmiotem cesji musi być w dostateczny sposób oznaczona i zindywidualizowana – poprzez dokładne określenie stron i stosunku zobowiązaniowego. Sąd Najwyższy w wyroku z 5 listopada 1999 r. (sygn. III CKN 423/98) wskazał, że skuteczne jest zbycie wierzytelności nieoznaczonej dokładnie w umowie przelewu, jeżeli można ją określić na podstawie treści stosunku zobowiązaniowego, z którego ta wierzytelność wynika. Przedmiotem przelewu może być: wierzytelność zbywalna; zarówno wierzytelność pieniężna, jak i niepieniężna; wierzytelność przedawniona, niewymagalna lub sporna; część wierzytelności; wierzytelność wynikająca z umowy konsumenckiej (w wyroku Sądu Najwyższego z 26 września 2008 r. o sygn. V CSK 105/08 wskazano, że ustawodawca nie ustanowił zakazu zbywania wierzytelności bez zgody konsumenta – sama zmiana osoby wierzyciela w odniesieniu do ściśle określonej wierzytelności nie prowadzi ani do zmiany tożsamości stosunku zobowiązaniowego, ani do tak poważnych trudności dla dłużnika, że dla ochrony jego interesów należałoby jej zakazać); wierzytelność istniejąca oraz przyszła (przykładem takiej wierzytelności może być wierzytelność o zapłatę wynagrodzenia z umowy o roboty budowlane, która powstaje dopiero w chwili wykonania określonego etapu prac – wyrok Sądu Najwyższego z 26 września 2003 r., sygn. IV CKN 513/01). Celem zawarcia umowy cesji jest przeniesienie wierzytelności na nabywcę i utrata jej przez cedenta-zbywcę. W wyniku zawarcia umowy przelewu wierzytelności na nabywcę przechodzą wszystkie uprawnienia przysługujące dotychczasowemu wierzycielowi. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 września 2001 r. (sygn. I CKN 379/00), w przypadku cesji stosunek zobowiązaniowy nie ulega zmianie, natomiast zmienia się osoba uczestnicząca w nim po stronie wierzyciela. Zarówno w literaturze, jak i orzecznictwie (wyrok Sądu Najwyższego z 11 grudnia 2009 r., sygn. V CSK 184/09) wyraźnie wskazuje się, że wierzytelność przechodzi na nabywcę ze wszystkimi związanymi z nią prawami, właściwościami, i przywilejami. Na podstawie powyższego można stwierdzić, że nabywca wierzytelności wstępuje w ogół praw przysługujących dotychczasowemu wierzycielowi. W braku odmiennego zastrzeżenia stron, na nabywcę przechodzą – oprócz należności głównej – wszelkie prawa z nią związane, a w szczególności: prawa służące do jej zabezpieczenia, w tym możliwość wniesienia skargi pauliańskiej (wyrok Sądu Najwyższego z 11 grudnia 2009 r., sygn. V CSK 184/09); roszczenia o odsetki, roszczenia odszkodowawcze, roszczenia o zapłatę kar umownych; uprawnienie wierzyciela do wezwania dłużnika do wykonania zobowiązania; uprawnienie wierzyciela do zaskarżenia czynności dokonanych z jego pokrzywdzeniem; prawo do odstąpienia od umowy, prawo do pobierania z wierzytelności pożytków prawnych; prawa zabezpieczające zaspokojenie roszczenia w postaci poręczenia, hipoteki, zastawu. Kiedy przelew wierzytelności jest ograniczony? Od zasady, że każda wierzytelność może być przedmiotem przelewu, ustawodawca wprowadził trzy wyjątki (przesłanki negatywne). Wierzytelność nie może być przedmiotem przelewu, jeśli: 1. sprzeciwiałoby się to ustawie: Ustawowe zakazy cesji są przepisami bezwzględnie obowiązującymi, co oznacza, że ich naruszenie powoduje nieważność umowy przelewu. Przykładowo, zgodnie z art. 595 kc prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne. Ustawowe bezwzględne zakazy cesji wynikają również z przepisów Kodeksu pracy. Zgodnie z art. 84 kp pracownik nie może zrzec się prawa do wynagrodzenia za pracę (to jest wierzytelności o wynagrodzenie za pracę) ani też przenieść tego prawa na inną osobę. 2. sprzeciwiałoby się to zastrzeżeniu umownemu: Strony (dłużnik z wierzycielem) w każdym przypadku mogą w umowie wprowadzić zakaz zbywania wierzytelności. Takie postanowienie umowne w niektórych sytuacjach może być korzystne dla dłużnika. Może bowiem zdarzyć się, że przeniesienie wierzytelności może stanowić niedogodność dla dłużnika – przykładowo doprowadzi do zastąpienia zaakceptowanego wierzyciela osobą nieznaną dłużnikowi. Warto również wspomnieć, że strony mogą uzależnić dokonanie przelewu przez wierzyciela od zgody dłużnika lub od innych warunków. 3. sprzeciwiałoby się to właściwości zobowiązania: Niemożność przenoszenia konkretnej wierzytelności może także wynikać z właściwości zobowiązania, które ma charakter tak osobisty, że nie jest uzasadnione, aby wierzyciel mógł przenieść swoje prawa na inną osobę – przykładowo wierzytelności alimentacyjne lub rentowe. Ponadto w literaturze przedmiotu wskazuje się, że nie ma możliwości, aby dokonać przelew wierzytelności wynikających z umów zlecenia, umów o dzieło czy też umów o świadczenie usług, w wypadku gdy spełnienie świadczenia przez dłużnika związane jest z zaspokojeniem wierzyciela przy uwzględnieniu jego cech osobistych.

PIT. W podatku dochodowym nie ma większych kontrowersji – wynagrodzenie za cesję umowy przedwstępnej lub deweloperskiej stanowi przychód zbywcy. Jeżeli prowadzimy działalność gospodarczą związaną z obrotem nieruchomościami, przychód ten będzie pochodził z źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza” i można go

Zbycie praw z umowy deweloperskiej - koszty podatkowe. Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej (cesji), po pomniejszeniu, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych o koszty poniesione w celu uzyskania tego przychodu, podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych wynikających z art. 27 ust. 1 tej ustawy (tj. wg skali podatkowej). Zdaniem organów podatkowych osoby uzyskujące przychody z tego tytułu mogą zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu kwoty dokonanych wpłat wynikających z umowy deweloperskiej oraz koszty notarialne podpisania umowy deweloperskiej i koszty agenta nieruchomości. Do kosztów podatkowych nie mogą być jednak zaliczone koszty poniesione na spłatę kredytu zaciągniętego na sfinansowanie części ww. wpłat oraz odsetek od tego kredytu. Umowa deweloperska - definicja Prawna definicja umowy deweloperskiej znajduje się w art. 3 pkt 5 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Zgodnie z tym przepisem umową deweloperską jest umowa, na podstawie której: - deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a - nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. W myśl art. 3 pkt 6 ustawy deweloperskiej przedsięwzięciem deweloperskim jest proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1 tej ustawy (czyli prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość), obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami. Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną. Warto podkreślić, że zgodnie z art. 26 ustawy deweloperskiej, umowę deweloperską należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Cesja, czyli przeniesienie praw Cesją nazywamy potocznie przelew wierzytelności, który jest uregulowany w art. 509-518 kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 509 kc wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. A razem z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. Przelew wierzytelności może być częścią umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia wierzytelności. Na podstawie cesji (przelewu) można przenieść (oczywiście najczęściej odpłatnie) np. prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej. Warto tu pamiętać, że umowa deweloperska określa nie tylko prawa (wierzytelności) ale i obowiązki (długi) obu stron. A zmiana dłużnika wymaga zgody wierzyciela (zgodnie z art. 519 kc). Dlatego cesja praw nabywcy (cedenta) z umowy deweloperskiej na inną osobę (cesjonariusza) wymaga zgody dewelopera. Klienci deweloperów chcą dokonać cesji swoich praw i obowiązków z umowy deweloperskiej z różnych powodów - zmiany planów życiowych, kłopotów finansowych, czy po prostu z uwagi na znalezienie korzystniejszej oferty innego dewelopera. Warto też wiedzieć, że cesja (praw i obowiązków z) umowy deweloperskiej wymaga co do zasady jedynie formy pisemnej ale eksperci sugerują, że korzystniej (zwłaszcza dla cesjonariusza) jest zrobić to w formie aktu notarialnego, tak jak to przepisy ustawy deweloperskiej wymagają od samej umowy deweloperskiej. Opodatkowanie przychodu z cesji umowy deweloperskiej podatkiem dochodowym Osoba, które zbywają swoje prawa z umowy deweloperskiej i osiągają z tego tytułu przychód (dochód), mają wątpliwości odnośnie zasad opodatkowania tego dochodu. Organy podatkowe podkreślają, że umowa deweloperska nie wywołuje skutków rozporządzających, polegających na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę. W umowie deweloperskiej nabywca zobowiązuje się do dokonywania wpłat na poczet ceny, mimo że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero z chwilą podpisania umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność. Wpłaty jakie na poczet ceny przyszłego lokalu wpłaca deweloperowi nabywca są przechowywane albo na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, albo na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym. Wypłata zdeponowanych środków następuje albo zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym (art. 3 pkt 7 ustawy deweloperskiej), albo jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu, przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym (art. 3 pkt 8 ustawy deweloperskiej). Z tego powodu przychód uzyskany z cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie może być opodatkowany jak przychód z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Przychód z odpłatnego zbycia praw majątkowych Zdaniem organów podatkowych przychód uzyskany z cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej powinien być opodatkowany wg skali podatkowej PIT, jako przychody określone w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji podatkowej z 4 sierpnia 2021 r. (sygn. kwotę uzyskaną ze sprzedaży – odpłatnej cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakimi są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c). Stanowi ona dla Wnioskodawczyni przychód z praw majątkowych w rozumieniu w art. 18 ww. ustawy, który należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym za 2020 r. i opodatkować dochód z tego tytułu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym należy zauważyć, że Wnioskodawczyni przychód z ww. cesji nieprawidłowo wykazała w rocznym zeznaniu podatkowym jako inne źródła. Koszty uzyskania przychodu Osoby uzyskujące przychód z cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej mają też prawo do uwzględnienia kosztów uzyskania przychodów,. Opodatkowany PIT jest bowiem dochód (tj. przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu). Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Zdaniem fiskusa aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać następujące kryteria: - musi zostać poniesiony przez podatnika, - zostać odpowiednio udokumentowany, - celem jego poniesienia jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów (związek przychodu z kosztem) i - nie został on wymieniony w art. 23 cytowanej ustawy. Wpłaty z tyt. umowy deweloperskiej mogą być kosztem podatkowym - spłata kredytu już nie Zdaniem organów podatkowych do kosztów uzyskania przychodów z ww. cesji podatnicy mogą zaliczyć wpłaty na poczet ceny przyszłego lokalu, do uiszczenia których zobowiązywała umowa deweloperska. Ale w przypadku, gdy wpłaty te były finansowane z kredytu, to osoby, które dokonały cesji umowy deweloperskiej nie mogą zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów spłacanych rat kredytu. Bowiem w ten sposób dwukrotnie odliczałaby od przychodu ten sam wydatek – raz jako poniesiony na wpłaty wynikające z umowy deweloperskiej, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansował te wpłaty. A przepisy podatkowe zabraniają uwzględniania jednego wydatku więcej niż jeden raz w kosztach uzyskania przychodu. Również wg organów podatkowych, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, nie można zaliczyć odsetek od ww. kredytu. Dyrektor KIS w ww. interpretacji argumentował to w następujący sposób: Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu ww. cesji Wnioskodawczyni nie może zaliczyć również uiszczonych odsetek od ww. kredytu. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na dokonanie wpłat wynikających z umowy deweloperskiej dotyczącej nabycia lokalu mieszkalnego od dewelopera. (...) Poniesienie ich z obiektywnego punktu widzenia nie jest niezbędne dla uzyskania prawa majątkowego w postaci praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Wnioskodawczynię umowy deweloperskiej dotyczącej nabycia lokalu mieszkalnego. Konieczne jest bez wątpienia dokonanie wpłat wynikających z umowy deweloperskiej, niezależnie od tego, czy wpłaty te są sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki pochodzą z oszczędności dokonującego tych wpłat. Zatem, subiektywne jest, przyjęte przez Wnioskodawczynię założenie, że nie uzyskałaby przychodu ze „sprzedaży mieszkania” gdyby nie poniosła miesięcznych rat poniesionych przez Nią na spłatę kredytu wraz z odsetkami. W tej samej interpretacji organ podatkowy uznał, że mogą być kosztami podatkowymi w tym przypadku także: - koszty notarialne podpisania umowy deweloperskiej, - wynagrodzenie zapłacone agentowi nieruchomości za znalezienie nabywcy praw i obowiązków z umowy deweloperskiej (cesjonariusza). Paweł Huczko

Wówczas postanowienie ograniczające cesję jest skuteczne względem nabywcy (powodując nieskuteczność przelewu), jeżeli pismo zawiera wzmiankę o tym zastrzeżeniu, chyba że nabywca w Umowne przeniesienie na inną osobę (za zgodą dewelopera) praw i obowiązków z przedwstępnej umowy deweloperskiej nie jest opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych i nie podlega zgłoszeniu do urzędu skarbowego. Warunkiem nieopodatkowania PCC takiej cesji jest jednak, to by nie miała ona cech żadnej z umów wymienionych w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (tj. w szczególności np. umowy sprzedaży lub zamiany). Cesja (od łacińskiego czasownika „cedere” oznaczającego „ustąpić”, „odchodzić”) jest zwyczajową nazwą przelewu, tj. określonego w art. 509 i n. Kodeksu cywilnego przeniesienia wierzytelności przez wierzyciela na osobę trzecią bez zgody dłużnika. Cesja wierzytelności może wynikać z umów nazwanych (np. umowy sprzedaży, zamiany, darowizny) albo z innych umów (nienazwanych – tj. nie mających odrębnej nazwy w Kodeksie cywilnym). Potocznie cesją nazywa się jednak różnego typu umowy lub porozumienia skutkujące przeniesieniem praw ale też obowiązków z jednej strony umowy na osobę trzecią. W takich przypadkach dokonuje się to za zgodą innych stron umowy, bowiem zazwyczaj nie są przenoszone tylko prawa (wierzytelności) ale także obowiązki (długi). A zgodnie z art. 519 Kodeksu cywilnego przejęcie długu (tj. wstąpienie osoby trzeciej na miejsce dłużnika) może nastąpić: 1) przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron; 2) przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna. Cesja umowy deweloperskiej i niesłusznie pobrany PCC Na pytania dotyczące opodatkowania cesji podatkiem od czynności cywilnoprawnych odpowiedział Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 1 marca 2019 r. (sygn. Z wnioskiem o interpretację wystąpiła pewna pani (Pani W.), która na mocy cesji nabyła od poprzedniego klienta dewelopera (Pana A.) prawa i obowiązki z tytułu przedwstępnej umowy deweloperskiej. Umowa ta została zawarta za zgodą dewelopera i w formie notarialnej. Cesji tej towarzyszyło porozumienie, na mocy którego Pani W. przekazała Panu A. kwotę ponad 140 tys. zł, stanowiącą równowartość rat wpłaconych wcześniej przez Pana A. deweloperowi z tytułu umowy deweloperskiej. Wskutek tych czynności prawnych Pani W. stała się (w miejsce Pana A.), stroną zawartej wcześniej przez Pana A. przedwstępnej umowy deweloperskiej. Pani W. w ten sposób zobowiązała się do spłaty pozostałych rat ceny nabycia lokalu mieszkalnego oraz do zawarcia z deweloperem umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu i kupna tego lokalu. Od tej kwoty notariusz pobrał od Pani W. 1% podatku od czynności cywilnoprawnych (tak jak od umowy sprzedaży lub zamiany „innych praw majątkowych”) – zdaniem Pani W. niesłusznie bo nie doszło do podpisania ani umowy sprzedaży ani zamiany. We wniosku o interpretację Pani W. zapewniła, że czynność prawna przeniesienia ww. praw i obowiązków została dokonana na podstawie art. 509 Kodeksu cywilnego, a charakter prawny tej czynności nie przyjął postaci żadnej z czynności cywilnoprawnych wymienionych w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W szczególności przedmiotowa cesja praw i obowiązków nie przyjęła postaci umowy sprzedaży. Zdaniem Pani W. przedmiotowa cesja praw i obowiązków z przedwstępnej umowy deweloperskiej przybrała formę umowy pisemnej, nienazwanej. Z tych powodów zdaniem Pani W. nie powinien zostać pobrany od tej cesji podatek od czynności cywilnoprawnych. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w ww. interpretacji indywidualnej zgodził się z Panią W. Dyrektor KIS przypomniał, że art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Z tego przepisu wynika, że PCC są opodatkowane wyłącznie następujące czynności cywilnoprawne: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych, umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, umowy dożywocia, umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat, ustanowienie hipoteki, ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności, umowy depozytu nieprawidłowego, umowy spółki. Ponadto podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania (np. ceny) podatkiem od czynności cywilnoprawnych. PCC podlegają także orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak ww. czynności cywilnoprawne. Jednocześnie organ podatkowy zastrzegł, że o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Dlatego też Dyrektor KIS stwierdził, że umowa cesji jako nie wymieniona w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o ile nie przybierze postaci jednej z umów wymienionych w tym przepisie w szczególności umowy sprzedaży uregulowanej w przepisach Kodeksu cywilnego. Zdaniem Dyrektora KIS z przedstawionego we wniosku o interpretację stanu faktycznego nie wynika obowiązek zapłaty PCC od przedmiotowej cesji ani obowiązek zgłoszenia cesji w urzędzie skarbowym. Stąd PCC został pobrany przez notariusza bezpodstawnie i Pani W. ma uzasadnione prawo ubiegać się o zwrot tego podatku. Do umowy faktoringu znajdują zatem zastosowanie przede wszystkim przepisy art. 509 ustawy Kodeks Cywilny mówiące o swobodzie przelewu wierzytelności. Zgodnie z ich treścią wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo 1. Przelew wierzytelności (cesja) – istotaPrzelew wierzytelności (cesja) jest instytucją prawa cywilnego. Cesja regulowana jest poprzez przepisy art. 509-517 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej Według takich przepisów stronami umowy cesji wierzytelności są: cedent (sprzedający wierzytelność) i cesjonariusz (nabywca wierzytelności). Co istotne, umowa przelewu wierzytelności może być zawarta bez zgody dłużnika, a jedynie w wyjątkowych przypadkach, określonych w ustawie (np. art. 449, art. 595, art. 602, art. 912 albo umowie, wierzytelność nie w ogóle nie może być sprzedana osobie trzeciej lub operacja taka wymaga zgody dłużnika. Podkreślić trzeba, że zbywca wierzytelności przenosi na nabywcę nie tylko należność główną, ale również wszystkie związane z nią prawa, w szczególności należne praktyce funkcjonuje wykładnia, według której strony umowy przelewu definiują jaka część odsetek lub innych należności pobocznych przechodzi na nabywcę wierzytelności.„Z braku odmiennego zastrzeżenia stron, na podstawie art. 509 § 2 oprócz wyraźnie wymienionego roszczenia o odsetki, przechodzą z cedenta na cesjonariusza np. roszczenie o zaległe odsetki, roszczenie o odszkodowanie za nienależyte wykonanie zobowiązania, roszczenie o zapłatę kar umownych, roszczenie o uzyskanie surogatów przedmiotu świadczenia (art. 477 § 2 roszczenie o udzielenie przez dłużnika informacji o przedmiocie świadczenia (art. 546 i art. 354 § 1 uprawnienie wierzyciela do wyboru świadczenia w zobowiązaniu przemiennym, uprawnienie wierzyciela do wezwania dłużnika do wykonania (art. 455 lub możność zaskarżenia czynności zdziałanych z pokrzywdzeniem wierzyciela, roszczenie z tytułu poręczenia i inne.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2006 r., IV CSK 224/06, LEX 196511)Cesja wierzytelności nie skutkuje zmianą treści stosunku prawnego. Bezpośrednim efektem niezmienności stosunku prawnego jest w szczególności to, że dłużnikowi przysługują przeciwko cesjonariuszowi wszelkie zarzuty, które miał przeciwko cedentowi w chwili uzyskania powiadomienia o umowie.„Dłużnik przelanej wierzytelności może - w ramach art. 513 § 1 - skutecznie powołać się wobec cesjonariusza na zarzut w postaci odstąpienia od umowy sprzedaży zawartej z cedentem z powodu wady przedmiotu sprzedaży, gdy wada rzeczy została ujawniona po podjęciu przez niego wiadomości o przelewie wierzytelności.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 2009 r., V CSK 423/08, Biul. SN 2009, nr 6, poz. 13).Z żadnego z przepisów nie wynika, aby umowa cesji była zawarta w formie pisemnej. Oczywiście w praktyce sam nabywca jest zainteresowany tym, aby cesja byłą potwierdzona na piśmie, ale z drugiej strony należy pamiętać, że brak formy pisemnej nie czyni umowy cesji nieważną, jej zawiązanie poprzez postanowienia ustne może implikować skutki podatkowe (na przykład w PCC).Jedynie w wyjątkowych sytuacjach obowiązek zachowania formy pisemnej może wynikać z przepisów w wyjątkowych sytuacjach do faktycznego przelewu wierzytelności na podmiot trzeci może dość bez aktywnego udziału trzeba, że stosownie do regulacji art. 518 osoba trzecia, która spłaca wierzyciela, nabywa spłaconą wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty:1)jeżeli płaci cudzy dług, za który jest odpowiedzialna osobiście albo pewnymi przedmiotami majątkowymi;2)jeżeli przysługuje jej prawo, przed którym spłacona wierzytelność ma pierwszeństwo zaspokojenia;3)jeżeli działa za zgodą dłużnika w celu wstąpienia w prawa wierzyciela; zgoda dłużnika powinna być pod nieważnością wyrażona na piśmie;4)jeżeli to przewidują przepisy istotne, wierzyciel nie może sprzeciwić się takiej wymuszonej cesji: jeżeli bowiem zachodzą przesłanki zdefiniowane w art. 518 § 1 wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia, które jest już wymagalne.„Wstąpienie osoby trzeciej w prawa zaspokojonego wierzyciela na skutek spłacenia wierzyciela (art. 518 § 1 pkt 1 następuje tylko w zakresie, w jakim osoba trzecia spłaciła dług, który w stosunku podstawowym był wymagalny.” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2005 r., II CK 576/04, OSNC 2006/3/53).2. Czynności opodatkowane PCC – zagadnienia ogólneOmawiając zagadnienie opodatkowania PCC konkretnych umów należy w pierwszej kolejności, zwrócić uwagę na dwa aspekty: jest to podatek obrotowy o niegospodarczym charakterze i daniną taką opodatkowane są jedynie te umowy (czynności), które wprost jako takie zostały wskazane przez czynności opodatkowanych zamieszczony został w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 z późn. zm.) - dalej Już na pierwszym miejscu listy czynności opodatkowanych podatkiem od czynności cywilnoprawnych prawodawca wymienia umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw płaszczyźnie PCC ustawodawca w sposób niemal bezpośredni odwołuje się do regulacji prawa cywilnego, nie definiując czynności (jak to ma np. miejsce na gruncie VAT) a właśnie stosując przepisy tak właśnie należy zrobić w przypadku sprzedaży (przelewu, cesji) wierzytelności – stąd właśnie w pierwszym rozdziale została przybliżona instytucja Podatek od czynności cywilnoprawnych a VATZ uwagi na niegospodarczy charakter PCC, w art. 2 pkt 4 ustawodawca zapisał, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:a)opodatkowana VAT,b)zwolniona z VAT:–umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,–umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach więc zbycie wierzytelności podlegałoby opodatkowaniu VAT (nawet jeżeli czynność taka korzysta ze zwolnienia), wówczas bez względu na to, która strona jest podatnikiem, nie powinno już być opodatkowane aby rozstrzygnąć czy świadczenie podlega opodatkowaniu VAT, trzeba ustalić jaki jest status świadczącego, a dokładniej czy jest z tytułu jej wykonania podatnikiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej bez względu na to czy podmiot (osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej) dokona rejestracji na potrzeby podatku od towarów i usług, status podatnika VAT posiada zawsze wówczas gdy samodzielnie wykonuje działalność gospodarczą; nie istotny przy tym jest cel lub rezultat takiej działalności. W myśl definicji zapisanej w ust. 2 tego samego artykułu na gruncie VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy (działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych).Oznacza to, że dokonując rozstrzygnięcia, czy dana czynność podlega opodatkowaniu VAT należy ustalić, czy jest ona wykonywana w ramach wykonywanej przez podmiot działalności gospodarczej (w znaczeniu VAT), a oprócz tego czy stanowi usługę lub dostawę trzeba, że z punktu widzenia VAT obrotem wierzytelnościami może być zarówno sprzedaż jak i nabycie tego rodzaju praw (jako usługa pośrednictwa finansowego). Oczywiście zbycie wierzytelności własnej (czyli powstałej w wyniku tego, że klient wierzyciela nie zapłacił) nie stanowi usługi w znaczeniu VAT. W pierwszym okresie obowiązywania nawet niektórzy specjaliści od podatków spoza aparatu skarbowego próbowali klasyfikować sprzedaż wierzytelności własnych jako sprzedaż wartości niematerialnych i prawnych, i tym samym opodatkowywać taką transakcję VAT - jednak działanie takie nie znajduje żadnego uzasadnienia przypomnieć, że pojęcie wartości niematerialnych i prawnych ma swoje źródło w ustawach o podatkach dochodowych – ustawodawca wprost wyspecyfikował w nich te prawa, które zaliczane są do wartości niematerialnych i katalogu takim nie odnajdziemy wierzytelności, wobec czego chociaż są one prawem i nie mają materialnej postaci nie mogą być uznane za wartości niematerialne i tego istotne znaczenie ma to, że sprzedaż własnych wierzytelności przez podatnika zajmującego się całkowicie inną działalnością niż obrót wierzytelnościami nie może być uznana za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej. Czynność taka z założenia dokonywana jest w ostateczności i w pewnych warunkach przymusu ekonomicznego (wobec braku zapłaty przez kontrahenta).Brak obowiązku opodatkowania sprzedaży własnych wierzytelności wielokrotnie potwierdzany był w orzecznictwie ETS, oraz w piśmie z 11 listopada 2004 r. skierowanym przez Komisję Europejską do polskiego ministerstwa trzeba, że jeżeli nabywcą wierzytelności jest podmiot profesjonalnie zajmujący się nabywaniem tego rodzaju praw w celu samodzielnej windykacji lub ich odsprzedaży, zdarzenie takie powinno być opodatkowane VAT. Jednak w takiej sytuacji zbywca nie jest świadczącym, lecz nabywcą usługi obrotu wierzytelnościami, polegającej na tym, że zwalnia wierzyciela z konieczności prowadzenia działań że w tego rodzaju sytuacji usługę wykonuje nabywca i to one jest podatnikiem potwierdzone zostało w piśmie Ministerstwa Finansów z dnia 4 lipca 1995 r. PO7-D-825-167-2480/95, Serw. Podat. 1997 r. nr 1, s. 71:„Obrót wierzytelnościami, tzn. zakup wierzytelności w celu ich windykacji we własnym zakresie lub w celu ich dalszej sprzedaży stanowi zgodnie z Klasyfikacją GUS usługę finansową” (pismo wydane było w poprzednim stanie prawnym, jednak teza w niej zawarta, pomimo zmiany okoliczności prawno-podatkowych, nie straciła na aktualności).Stanowisko takie potwierdza treść, wydanego na gruncie ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 z późn. zm.) ale wciąż aktualnego, wyroku NSA z dnia 28 grudnia 2000 r. SA/Sz 1492/99, LEX 53191:„Z uwag wyjaśniających do Klasyfikacji Wyrobów i Usług, opracowanych przez Ośrodek Badawczo-Rozwojowy Statystyki i zawierających objaśnienia zakresu objętego grupowaniami dotyczącego usług, wynika, że "usługi pośrednictwa finansowego" zawarte w dziale 65 sekcji J obejmują też w klasie "usługi w zakresie pośrednictwa finansowego pozostałe, gdzie indziej nie sklasyfikowane", przez które rozumie się "inne rodzaje pośrednictwa finansowego związane głównie dystrybucją środków finansowych w inny sposób niż udzielanie pożyczek". Oznacza to niewątpliwie, iż usługą uznawaną za pośrednictwo finansowe w ujęciu PKWiU 65-67, jak również obrót wierzytelnościami rozumiany jako zakup wierzytelności w celu ich windykacji we własnym zakresie lub w celu dalszej ich odsprzedaży.”Usługa wykonywana przez NABYWCĘ wierzytelności musi być sklasyfikowana jako "usługa pomocnicza związana z pośrednictwem finansowym, pozostała, gdzie indziej niesklasyfikowana" (PKWiU Świadczenie tego rodzaju jest usługą pośrednictwa finansowego. Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 43 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z poz. 3 załącznika nr 4 do usługi pośrednictwa finansowego (Sekcja J PKWiU), inne niż wymienione w tej pozycji jako wyłączone, korzystają ze zwolnienia w podatku od towarów i teza została postawiona w nowszych orzeczeniach, w wyroku WSA w Łodzi z dnia 27 lutego 2007 r., I SA/Łd 1239/06, czy w wyroku WSA w Warszawie z dnia 7 kwietnia 2008 r., III SA/Wa 783/08, Podatnik, podstawa opodatkowania i moment powstania obowiązku podatkowegoW przypadku gdy sprzedaż (cesja) wierzytelności – jako wykonywana poza VAT - podlega opodatkowaniu PCC, należy wskazać istotne elementy niezbędne do prawidłowego jej obciążenia taką aktualnym stanie prawnym ustawodawca podatkowy nie pozostawia żadnych wątpliwości co do tego, że przy umowie cesji – tak jak przy każdej innej umowie sprzedaży rzeczy lub prawa - obowiązek podatkowy w PCC obciąża nie kogo innego a kupującego (art. 4 pkt 1 trzeba, że wszelkie inne, sprzeczne z postanowienia umowne w sprawie zapłaty podatku w żaden sposób nie wpływają na obowiązki publicznoprawne stron i nie wiążą organu podatkowego. Rzecz jasna, nic nie stoi na przeszkodzie temu, aby strony transakcji umówiły się, że ciężar ekonomiczny zapłaty podatku spocznie na zbywcy, ale również w takiej sytuacji podatnikiem – wobec którego roszczenie o zapłatę ma organ podatkowy – jest konsekwencji, to nabywca zobligowany jest nie tylko do zapłaty podatku ale również do złożenia stosownej deklaracji taka składana jest, bez dodatkowego wezwania, w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego; deklarację nabywca sporządza posługując się formularzem PCC-3. W tym samym terminie podatnik musi zapłacić podatek, który w przypadku nabycia cesji wierzytelności obliczany jest przy zastosowaniu stawki 1%. Deklaracja oraz zapłata powinny być przekazane do urzędu skarbowego właściwego ze względu na adres zamieszkania albo siedziby nabywcy. Umowa developerska jako źródło nabywanych praw i obowiązków. Potencjalny nabywca prawa do niewybudowanego lokalu, przed podjęciem jakichkolwiek kroków zmierzających do sfinalizowania transakcji, powinien w pierwszej kolejności sprawdzić jakie postanowienia zawiera umowa developerska. Jest to bardzo ważne z uwagi na fakt, że nie

Ustawa deweloperska ma zwiększyć poziom ochrony nabywców nowych mieszkań. Ich wpłaty będą zdeponowane na rachunku powierniczym. Czy to wystarczająca ochrona? 16 września 2011 r. sejm uchwalił ostateczny tekst ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej również „ustawą deweloperską”. Ustawa zawiera szczegółowe regulacje mające na celu ochronę klientów firm deweloperskich przy transakcjach zakupu nieruchomości, poprzez zapewnienie ustawowych środków ochrony wpłat pieniężnych dokonywanych przez nabywców oraz ustalenie praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej (w szczególności deweloperów). Warto zaznaczyć jednak, iż ustawa deweloperska w swoim ostatecznym brzmieniu nieco złagodziła obowiązki nałożone na deweloperów, umożliwiając ustanowienie otwartego rachunku powierniczego bez żadnego WZÓR: Umowa powierniczego przelewu wierzytelności Środki ochronne dla nabywcy – 4 opcje dla deweloperaW celu ochrony wpłat dokonanych przez nabywcę lokalu lub domu jednorodzinnego przed ostatecznym przeniesieniem tytułu do nieruchomości ustawa nakłada na dewelopera obowiązek ustanowienia rachunku powierniczego, na który będą przelewane środki od nabywców. Rachunek ten może być prowadzony jako zamknięty rachunek powierniczy (wypłata środków zgromadzonych na rachunku następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości) lub otwarty rachunek powierniczy (wypłata środków zgromadzonych na rachunku następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie). Otwarty rachunek powierniczy może występować w trzech różnych wariantach: samodzielnie (tzn. bez dodatkowych zabezpieczeń) lub z zabezpieczeniem ze strony dewelopera w formie gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej (udzielanej przez zakłady ubezpieczeniowe). Możliwość skorzystania z otwartego rachunku powierniczego bez zapewnienia dodatkowych zabezpieczeń została wprowadzona przez senat na etapie ostatnich poprawek do projektu ustawy deweloperskiej, aby małe i średnie firmy deweloperskie mogły sprostać obowiązkom ustanowienia środków ochrony odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy Jak będzie funkcjonował „mieszkaniowy rachunek powierniczy”? Ustawa dość szczegółowo reguluje konstrukcję mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz sposób dokonywania wypłat środków zgromadzonych na takim rachunku deweloperowi, a także kwestię zwrotu nabywcy środków (lub ich podziału między stronami) zdeponowanych na rachunku w razie odstąpienia od lub rozwiązania umowy deweloperskiej. Ponieważ Prawo bankowe, oprócz ramowej regulacji dotyczącej umowy rachunku powierniczego, pozostawia stronom umowy swobodę w ustaleniu warunków wypłat zdeponowanych środków, nowe regulacje zawarte w ustawie deweloperskiej niewątpliwie przyczynią się do zapewnienia wyższego poziomu ochrony dla klientów firm środków zgromadzonych na rachunku powierniczym na rzecz dewelopera jest w pełni kontrolowana przez bank. W przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaci deweloperowi środki wyłącznie po otrzymaniu aktu notarialnego potwierdzającego przeniesienie prawa własności na nabywcę. W przypadku otwartego rachunku powierniczego bank powinien również sprawować kontrolę nad postępami prac w projekcie, a deweloper będzie uzyskiwał środki jedynie po wcześniejszym udowodnieniu zakończenia realizacji danego etapu projektu. Warunki do zwalniania kolejnych transz powinny być zatem precyzyjnie wskazane w umowie rachunku powierniczego. W przypadku zastosowania opcji otwartego rachunku powierniczego z ustanowieniem dodatkowego zabezpieczenia wypłata na rzecz klienta z tytułu gwarancji może nastąpić wyłącznie w dwóch przypadkach, tj. w sytuacji ogłoszenia upadłości dewelopera albo w razie odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej ze względu na nieprzeniesienie na niego prawa własności lokalu w terminie. Ustawa przewiduje rozwiązanie, że zwrot środków uprzednio wpłaconych na otwarty rachunek powierniczy następuje wyłącznie w wysokości niezaspokojonej przez ww. przesądza również, co dzieje się ze środkami na rachunku w razie rozwiązania i odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jeżeli nabywca lokalu lub domu jednorodzinnego odstąpi od umowy deweloperskiej z przyczyn związanych z niedopełnieniem przez dewelopera obowiązków przewidzianych w ustawie lub z przyczyn dotyczących niezgodności umowy deweloperskiej z ustawą, bank zobowiązany jest zwrócić nabywcy środki po otrzymaniu od niego oświadczenia o odstąpieniu od umowy. W razie rozwiązania umowy deweloperskiej z innych przyczyn przez którąkolwiek ze stron bank podzieli środki zgromadzone na rachunku powierniczym na podstawie zgodnych oświadczeń serwis: Umowy w finansach Zagadnienia praktyczne związane z nowymi regulacjamiUstawa zawiera szereg rozwiązań zmierzających do ochrony konsumentów zawierających transakcje z deweloperami. Istnieją jednak pewne wątpliwości, czy wszystkie z tych rozwiązań będą stosowane w praktyce, a jeśli tak, to w jakim zakresie. Przede wszystkim, z uwagi na niewystarczającą wysokość uzyskanego finansowania oraz środków własnych, małe i średnie firmy deweloperskie będą musiały korzystać z wpłat od nabywców nieruchomości w trakcie realizacji projektu. Z tego powodu zamknięty rachunek powierniczy będzie wykorzystywany raczej przy dużych projektach budowlanych realizowanych przez największe spółki deweloperskie, posiadające znaczny kapitał własny (lub kapitał udostępniony przez podmioty z grupy) oraz zapewnione finansowanie z banków. W przypadku otwartych rachunków powierniczych powstaje pytanie, jak wiele firm deweloperskich zdecyduje się na wybór rachunków powierniczych połączonych z gwarancjami bankowymi lub ubezpieczeniowymi, chroniących nabywców przed upadłością dewelopera. Według wstępnych szacunków koszty ustanowienia takich zabezpieczeń mogą być wysokie, przez co duża część deweloperów zdecyduje się na „niezabezpieczony” otwarty rachunek regulacje z całą pewnością będą mieć również istotny wpływ na relacje pomiędzy bankiem finansującym projekt budowlany a samym deweloperem. Od wejścia w życie ustawy deweloperskiej bank finansujący inwestycje nie będzie mógł uzyskać zabezpieczenia na środkach wpłacanych przez nabywców lokali na rachunki powiernicze, ponieważ środki te będą „zablokowane” na zamkniętym rachunku powierniczym lub, w przypadku rachunku otwartego, będą mogły być wykorzystane wyłącznie w celu realizacji projektu deweloperskiego. Taka zmiana prawdopodobnie będzie miała wpływ na podwyższenie marży kredytu lub zakres żądanych przez bank Zabezpieczenie roszczeńDodatkowo, w związku z wymogiem otwarcia rachunków powierniczych, znacznie wzrośnie rola banków prowadzących takie rachunki przy monitorowaniu postępu i prawidłowości prac w projekcie deweloperskim. Zmianę taką należy ocenić pozytywnie z punktu widzenia konsumentów, natomiast z punktu widzenia deweloperów istotne jest, jak dokładnie i przy zastosowaniu jakich kryteriów banki będą oceniać dokumenty potwierdzające ukończenie danych etapów projektów oraz wykorzystanie środków na realizację przedsięwzięcia. Nie ulega wątpliwości, że umowy o prowadzenie rachunków powierniczych będą przybierać znacznie bardziej skomplikowany i kazuistyczny października br. ustawa została podpisana przez prezydenta. W życie wejdzie po upływie 6 miesięcy od dnia Piotr Nerwiński, Aleksandra Polańska, Zespół Bankowości i Finansowania Projektów kancelarii Wardyński i Wspólnicy

. 191 88 278 74 543 425 271 145

umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej